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商品房买卖合同因卖方违约解除,按揭贷款如何处理

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  • 2022年04月17日
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 期房按揭是房地产开发建设中,由开发商、购房者(按揭人)、银行(按揭权人)三方共同参与的一种融资购房行为。具体步骤如下:银行与房地产开发企业订立项目合作协议,明确银行的贷款额度,开设贷款资金专门账户及房地产开发企业的连带保证责任;房地产开发企业和购房者签订房屋预售合同,购房者向房地产开发企业交纳一定比例的首付款,房地产开发企业出具凭证证明;购房者向银行申请按揭贷款,房地产开发企业予以协助;银行、房地产开发企业、购房者三方签订按揭贷款合同,购房者将房屋预售合同、首付款收据等权利证书交付银行保管作为担保;购房者与保险公司订立保险合同,并将保单交由银行保管;银行向购房者支付按揭贷款,并按照按揭合同的约定将按揭贷款打入房地产开发企业的贷款资金专用账户上;房地产开发企业待商品房建成以后,具备办理房产证的条件时,便通知银行、购房者办理房产证,由银行持有该证书并进行抵押登记。若购房者依约届期全部清偿银行贷款本息以及其他费用,则可以将该商品房相关权利证书从银行处取回;如果购房者未能依约履行还款义务,银行可通过要求房地产开发企业回购商品房,或对该商品房进行拍卖、变价等方式,对所得价款优先受偿。

商品房按揭主要涉及的法律关系:

1)按揭人(购房者)因购房与房地产开发企业形成的商品房买卖法律关系;

2)按揭人(购房者)因需支付购房款向按揭权人(银行)贷款形成的与银行之间的借款关系;

3)按揭人将所购房屋的合同、收据等权利证书作为按约向银行偿还贷款本息的担保所形成的担保法律关系;

4)房产商为确保按揭人按期偿还贷款与银行形成的保证关系;

 可以看出,商品房按揭涉及多种法律关系,各种法律关系相互独立又相互联系,处理商品房按揭问题时,不能“只见树木,不见森林”,机械地遵循合同相对性原则,单独看待商品房买卖合同和按揭贷款合同。

 从独立性上来看,商品房买卖合同与按揭贷款合同具有不同的主体和权利义务内容,商品房买卖合同出现纠纷,并不必然涉及按揭贷款合同,反之亦然。如买卖双方的争议仅涉及房屋的交付、房屋质量问题时,当然与按揭贷款合同的履行无关;按揭贷款合同双方仅就借款人是否需要承担逾期还款的违约责任存在争议时,一般亦与商品房买卖合同的履行无涉。

 但是二者也并非绝对的毫无关联,从合同的成立角度来看,按揭贷款合同的成立依赖于商品房买卖合同的成立;从合同的履行目的而言,按揭贷款合同的履行服务于商品房买卖合同的履行。将按揭购房从整体看待,商品房买卖合同与按揭贷款合同两者存在明确的目的依赖性。当商品房买卖合同无效、被撤销、解除时,按揭贷款合同的继续履行就成为一个问题。

 实践中,一旦开发商暴雷,出现违约,购房人亦即按揭贷款合同的借款人通常会采取停止偿还贷款等举措,由此,按揭贷款合同纠纷与商品房买卖合同纠纷就产生了联系。就法律层面而言,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条规定,因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除,致使商品房担保贷款合同的目的无法实现,当事人有权请求解除商品房按揭贷款合同。

 合同的解除分为约定解除和法定解除,法定解除权主要限于两种情形:一是不可抗力致使不能实现合同目的;二是存在严重违约行为。严格意义上来说,上述司法解释赋予按揭贷款合同借款人合同解除权,突破了《民法典》合同编的规定,其正当性基础在于已经预先从法律层面肯定按揭贷款合同的目的在于购房人用于购买商品房买卖合同项下的商品房。商品房买卖合同无效、被撤销、解除时,借款人的目的和追求必然落空。就其本质而言,司法解释赋予借款人此时解除按揭贷款合同的权利仍在于平衡各种利益的考虑。在商品房买卖合同被确认无效、被撤销、解除的情况下,如果强求借款人继续履行按揭贷款合同,会给借款人造成巨大的经济负担。

解除的溯及力

 依据合同法基本理论,合同的解除效果需要区分继续性合同和非继续性合同,继续性合同的解除,只产生向后的效力,即合同权利义务关系即时终止;非继续性合同的解除产生溯及既往的消灭效力。按揭贷款合同在形式上表现为借款人需要持续进行给付,但是其给付总量自始确定,其分阶段还款只是总量下的分期履行。因此按揭贷款合同本质上是非继续性合同,其解除应产生溯及既往的效力。因此在合同解除时,当事人可要求恢复原状。但由于银行与借款人的返还皆为金钱债务的履行,二者在金额上可以进行抵扣从而产生债务抵销的效力。

解除后的损害赔偿及责任承担方式

 按揭贷款合同在履行中,按揭银行主观上并无过错,客观上亦无违约行为,借款人虽然系通过行使法定解除权而解除按揭贷款合同,但仍应向按揭银行承担损害赔偿责任。当然,按揭银行的损失应以实际损失为限。

 商品房买卖合同纠纷和按揭贷款合同纠纷合并审理时,二者解除后果的处理原则上仍遵循合同相对性原则。针对商品房买卖合同纠纷,由于买卖合同因开发商违约而解除,开发商本应将收取的全部房款,包括首付款和购房人通过按揭贷款支付的部分全部返还购房人,并向购房人承担损害赔偿责任。针对按揭贷款合同部分,购房人作为借款人应将按揭贷款合同项下的贷款返还给银行,并向银行承担损害赔偿责任,按揭银行应当注销房屋上设定的预告登记。由于购房人解除按揭贷款合同的根本原因在于开发商违约导致买卖合同解除,因此购房人对按揭银行承担的损害赔偿责任应作为其在买卖合同下因开发商违约而导致的损失向开发商主张。

 如果在最终判决中按以上方式处理,则会存在两个问题:一是三方的金钱给付关系显得重复和繁琐;二是按揭贷款由开发商返还给购房人,购房人再返还给按揭银行,有可能导致按揭银行收回按揭贷款产生额外风险。因此,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条规定商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人(即购房人不再向银行履行还款义务)。同时,开发商还应当直接向按揭银行赔偿原本应由购房人承担的损失。

关于格式条款的适用

 部分银行在按揭贷款合同中约定:“贷款人与借款人的借贷关系解除的,借款人应当立即返还其所欠贷款的本金、利息、罚息及实现债权的费用”。最高人民法院第六巡回法庭(2019)最高法民再 245 号再审判决书认为:该条款系按揭银行为重复使用而提前拟定的格式条款。在司法解释已经明确规定,商品房买卖合同和商品房担保贷款合同解除后,出卖人将收取的购房贷款的本金及利息直接返还给贷款人而非购房人(借款人)的情况下,按揭银行拟定该条内容,意味着要求购房人在既未取得所购房屋亦未实际占有购房贷款的情况下归还贷款,明显不合理地加重了购房人的责任,根据《中华人民共和国合同法》第四十条(现《民法典》第四百九十七条)“……提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效”之规定,该条款对购房人不具有拘束力。

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