我国《婚姻法》在维护婚姻共同体基础上保护个人的财产权利,对在婚姻存续期间的一方合法财产的所得,在双方没有约定,法律也不规定为特殊性一方个人财产的情况下,认定为夫妻共同财产。婚前按揭房为合法性财产,一般情况下是毋庸置疑的,但其权属认定却面临尴尬的局面。其中有两个至关重要的时间节点,即婚前和婚后的节点和房屋取得的时间点。我国实行婚姻登记制度,结婚证上的登记时间是合法性婚姻的时间点。而房屋取得的时间点,在理论与实务界都存在分歧、按揭房购买是两个三方法律关系,既存在房屋买卖合同,也存在房屋抵押借款合同,期间又涉及首付款的支付、房屋的交付、房屋权属的登记、房产证书的取得等一系列环节,每个环节的时间也不一致。究竟以哪个时间点作为“房屋取得的时间”,是认定婚前按揭房产权属的关键。

我们认为,应当从支付首付款并办理完银行按揭的时间点作为夫妻内部财产的所有权的取得时间,同时考虑首付款的资金来源比例,从而进一步确定婚前按揭房的归属。理由如下:

(1)从房屋权属的本质来讲,按揭购房人从签订房屋买卖合同以后,对房屋依法享有债权,与银行办理好按揭程序并支付首付款后,就对按揭房享有无权的期待权。此权利是具有物权和债权双重性质的特殊权利,即使是婚后办理登记并取得房产证,也是对婚前按揭房的物权期待权的延续,并不属于婚后新的财产性权利的获得。房管部门发放房产证的行为,是婚前按揭房的物权期待权实际转化为婚后物权形态的过程,这个过程仅仅使按揭房原来的价值存在形态发生了变化。物权变动源于之前的房屋购买行为,对于夫妻对外财产关系影响很大,但对于夫妻内部的财产关系不发生本质变化。

(2)从房产登记的效力来讲,房产管理部门办理房产登记的目的在于有效地规范管理房产数量变动,明晰房产变动的原因、时间、权属,以确保权利的顺利流转,以便保护交易安全。发放房产证的行为是对房产登记簿记录事项的一种证明,以政府公信力方式保护产权人的合法权利,属于对抗恶意第三人的行政手段。在离婚诉讼中,按揭房权属争议一般情况下仅发生在夫妻之间,不涉及第三人的权益,不能把夫妻对外财产的判断标准适用于夫妻内部财产的判断。

在双方没有约定,且房产证书只有购房人一方名字的情况下,若是婚前双方共同出资,则该房产属于共同共有或者按份共有;若只有一方单方出资购房,则属于一方的婚前个人财产。在司法实践中,如果非产权人主张自己也在婚前出资购房且该出资不属于对产权人的赠与,应依法享有房产共有权时,就涉及出资比例证据问题。实际出资人如果在法定期限内提供了充足的证据,能够有效证明自己的出资行为和出资比例,则应根据出资比例的多少来确定双方对婚前按揭房的权属占有比例,除非双方对此另有约定。

下面根据时间、资金标准对不同情形的具体权属进行分析:

(1)夫妻一方婚前支付首付款,婚前取得房产证,产权人为购房人一人,婚后夫妻共同还贷的情形。

由于支付首付款时间和房产证取得时间均在婚前,另一方的名字也未体现在房产证书上,表明双方不存在房产约定,房产的权属在婚前已经确定了,属于婚前个人财产,权利义务关系明晰,另一方在婚后的共同还贷并不改变房产权属的性质。

(2)夫妻一方婚前支付首付款,婚后共同还贷,婚后登记房产权属并取得房产证的情形。

房产证的取得虽是不动产物权所有权取得的标志,但不能简单适用于基于人身关系的夫妻之间内部财产的取得,它是婚前支付首付款一方的物权期待权实现成现实的物的过程,一方在婚前支付首付款,婚前按揭房的权属就已经确定了, 属于一方婚前个人财产,婚后的共同还贷不改变权属性质。

(3)婚前一方签订房屋买卖合同,未与银行办理按揭并支付首付款,直至婚后才以自己的个人财产支付首付款,并登记于自己一个人名义下的情形。

由于支付首付款、办理按揭手续的时间在婚后,应属于夫妻共同财产。

(4)婚前双方共同出资购买,在婚前支付了首付款,首付款为共同财产,应认定为夫妻共同财产。但在婚前属于按份共有,婚后由于夫妻关系的特殊性,转化为共同共有。

概括而言,主要看支付首付款和办理按揭手续是在结婚之前还是在结婚之后,如果是在结婚之前,则属于一方个人财产,除非首付款是两人共同承担的,在结婚之后转为共同共有。

Last modification:August 4th, 2020 at 03:03 pm
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